Lãi suất thế chấp Mỹ chạm 7,28%, cao nhất kể từ tháng 11/2023

Lãi suất trung bình của khoản thế chấp cố định 30 năm tại Hoa Kỳ đã tăng lên 7,28% trong tuần đầu tháng 10, theo dữ liệu từ Fannie Mae, một công ty được chính phủ hậu thuẫn chuyên mua các khoản vay mua nhà từ các tổ chức cho vay. Con số này tăng từ 7,03% một tuần trước đó và đánh dấu mức cao nhất kể từ ngày 22/11/2023, khi chi phí đi vay gần đạt đỉnh gần đây.

Diễn biến này quan trọng vì thế chấp cố định 30 năm là khoản vay mua nhà tiêu chuẩn ở Mỹ, và ngay cả những thay đổi nhỏ về lãi suất cũng dẫn đến chênh lệch lớn trong khoản thanh toán hàng tháng. Một người mua tài trợ cho ngôi nhà điển hình ở mức 7,28% phải trả hàng tháng nhiều hơn đáng kể so với người đã khóa lãi suất dưới 6% một hoặc hai năm trước đó. Đối với nhiều hộ gia đình, khoảng cách giữa những gì họ có thể chi trả và những gì người cho vay sẽ đưa ra lại nới rộng.

Sự gia tăng này diễn ra khi chi phí đi vay nói chung vẫn ở mức cao. Lợi suất trái phiếu chính phủ dài hạn, mà lãi suất thế chấp thường bám theo, đã tăng mạnh. Các nhà đầu tư đã đẩy lợi suất lên cao hơn với kỳ vọng rằng lạm phát sẽ vẫn dai dẳng và các ngân hàng trung ương sẽ duy trì chính sách thắt chặt lâu hơn mong đợi. Khi lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm tăng, lãi suất thế chấp thường theo sau trong vòng vài tuần.

Những chủ nhà hiện hữu đang cảm nhận tác động theo cách khác. Hàng triệu người Mỹ đã tái cấp vốn khi lãi suất ở mức thấp nhất trong nhiều năm và hiện giữ các khoản vay rẻ hơn nhiều so với bất cứ thứ gì có sẵn ngày nay. Cái gọi là hiệu ứng khóa chặt này khiến nhiều người ngần ngại bán và nhận một khoản thế chấp mới đắt đỏ hơn, khiến nguồn cung nhà để bán trở nên khan hiếm bất thường. Nguồn cung thấp, đến lượt nó, lại hỗ trợ giá ngay cả khi nhu cầu nguội đi.

Đối với người mua nhà lần đầu, sự kết hợp này thật khó khăn. Họ đối mặt với cả giá cao và chi phí tài chính cao, và ở nhiều thị trường, khoản thanh toán hàng tháng cho một căn nhà khởi điểm giờ đây ngang bằng với giá một căn nhà lớn hơn vài năm trước. Một số đang chờ đợi bên lề, hy vọng lãi suất sẽ giảm. Những người khác điều chỉnh bằng cách tìm xa trung tâm thành phố hơn, chọn nhà nhỏ hơn, hoặc gộp thu nhập với các thành viên gia đình để đủ điều kiện vay.

Con đường phía trước phụ thuộc nhiều vào lạm phát và thị trường lao động. Nếu áp lực giá dịu đi và thị trường việc làm nguội đi mà không suy thoái mạnh, lợi suất trái phiếu có thể trôi xuống thấp hơn và kéo lãi suất thế chấp giảm theo. Nếu lạm phát tỏ ra cứng đầu, lãi suất có thể ở gần các mức này hoặc tăng thêm. Dù thế nào, thị trường nhà ở có khả năng vẫn bị chia đôi: những chủ sở hữu hiện tại đang ngồi trên các khoản vay rẻ, và những người mua tiềm năng đang chờ đợi sự thay đổi.

Khảo sát hàng tuần của Fannie Mae là một trong những thước đo được theo dõi sát sao nhất về chi phí vay mua nhà của Mỹ, và con số mới này là lời nhắc nhở về mức độ nhạy cảm của thị trường nhà ở đối với chi phí tiền tệ. Đối với độc giả toàn cầu, đây cũng là tín hiệu về nền kinh tế lớn nhất thế giới: khi lãi suất thế chấp Mỹ tăng vọt, chi tiêu tiêu dùng, xây dựng và toàn bộ hệ thống tài chính thường cảm nhận được làn sóng lan tỏa.