Thiên Tân Trung Quốc Thắt Chặt Quy Định Bán Trước để Bảo Vệ Người Mua Nhà

Thiên Tân, một thành phố cảng lớn ở miền bắc Trung Quốc, đã ban hành quy định mới về cách các chủ đầu tư được phép bán nhà trước khi xây dựng, thắt chặt một thông lệ từ lâu đã là trung tâm trong cách tài trợ bất động sản Trung Quốc. Theo chính sách này, các dự án nhà ở có quyền sử dụng đất được công bố sau ngày 28 tháng 8 năm 2026 phải có kết cấu chính của mỗi tòa nhà được cất nóc trước khi bất kỳ đợt bán trước nào có thể bắt đầu. Các quy định được ban hành chung bởi ủy ban nhà ở và xây dựng thành phố, sở quy hoạch và tài nguyên thiên nhiên, và cơ quan quản lý tài chính.

Bán trước, được biết đến ở Trung Quốc với tên gọi bán “off-plan”, cho phép chủ đầu tư thu tiền từ người mua rất lâu trước khi ngôi nhà hoàn thiện. Dòng tiền đó trong lịch sử đã tài trợ cho việc xây dựng chính dự án đang được bán — và thường cả dự án tiếp theo. Mô hình này đã thúc đẩy tăng trưởng đô thị nhanh chóng trong nhiều thập kỷ, nhưng cũng khiến người mua gặp rủi ro khi chủ đầu tư thiếu tiền và các tòa nhà bị đình trệ. Câu trả lời của Thiên Tân là yêu cầu tiến độ vật chất hữu hình trước khi tiền được trao tay và giữ số tiền đó dưới sự giám sát nghiêm ngặt.

Cơ chế mới đặt tiền thu từ bán trước dưới sự giám sát đầy đủ, toàn bộ quá trình. Thay vì để chủ đầu tư tự do rút tiền thanh toán của người mua, số tiền được theo dõi xuyên suốt vòng đời dự án, gắn với các mốc xây dựng. Chỉ sau khi dự án vượt qua kiểm tra hoàn công — với nước, điện, gas, sưởi ấm và các hạ tầng phụ trợ khác sẵn sàng và được chứng nhận — tiền mới có thể được giải ngân theo cách thông thường, theo chính sách.

Thời điểm này phản ánh một sự chuyển dịch rộng hơn. Các nhà chức trách Trung Quốc đã dành những năm gần đây để cố gắng tái thiết niềm tin vào nhà ở bằng cách buộc chủ đầu tư hoàn thành những gì họ khởi công và giảm phụ thuộc vào tiền đặt cọc của người mua như một nguồn vốn. Các thành phố trên cả nước đã thử nghiệm tài khoản ký quỹ, giải ngân theo giai đoạn và trong một số trường hợp, yêu cầu chỉ bán nhà đã hoàn thiện. Quy định của Thiên Tân nằm trong khuôn khổ quốc gia đó, áp dụng với các chi tiết địa phương.

Đối với chủ đầu tư, thay đổi này nâng cao tiêu chuẩn. Cất nóc tòa nhà trước khi bán đồng nghĩa với vốn ban đầu nhiều hơn và chu kỳ tiền mặt chậm hơn, một gánh nặng có lợi cho các công ty lớn hơn, được tài trợ tốt hơn và chèn ép các đơn vị nhỏ hơn. Các nhà phân tích từ lâu đã lập luận rằng kiểu kỷ luật này là cần thiết nhưng đau đớn, vì nó buộc ngành phải chuyển từ mô hình vòng quay cao, dựa vào nợ sang một thứ gần với sản xuất thông thường hơn: xây trước, bán sau.

Đối với người mua thông thường, sức hấp dẫn rất rõ ràng. Những câu chuyện đau đớn nhất trong giai đoạn suy thoái bất động sản Trung Quốc là các gia đình đã trả tiền cho căn hộ không bao giờ được giao. Bằng cách yêu cầu tiến độ xây dựng hữu hình và khóa chặt tiền của họ, Thiên Tân nhằm mục đích khiến điều đó khó xảy ra hơn nhiều. Các quy định cũng cho người mua hiểu rõ hơn về những gì họ đang trả tiền, vì tòa nhà họ thấy là tòa nhà họ nhận được.

Chính sách này không phải là lệnh cấm bán trước. Đây là sự thắt chặt, và nó để lại dư địa cho các dự án tiếp tục bán sớm miễn là đáp ứng các điều kiện mới. Tuy nhiên, thông điệp rất rõ ràng: thời kỳ mà một văn phòng bán hàng và một mô hình bóng bẩy là đủ để mở khóa tiền của người mua đang phai nhạt. Thiên Tân, giống như các thành phố Trung Quốc khác, đang đặt cược rằng tài chính nhà ở chậm hơn, minh bạch hơn cuối cùng sẽ ổn định hơn — và niềm tin, một khi được tái thiết, có giá trị hơn tốc độ từng có.