Le città cinesi hanno edifici vuoti e domanda in attesa. La soluzione è ricablarli

La Cina ha trascorso decenni a versare cemento, e lo skyline lo dimostra. Il problema più difficile ora, come sostiene un commento finanziario ampiamente diffuso, è che gran parte della domanda è bloccata dentro spazi che già esistono ma non sono più adatti. Le fabbriche sono ancora in piedi, eppure le aziende che vogliono aggiornare gli impianti si scontrano con limiti di fornitura elettrica, logistica e layout dei piani. I complessi residenziali costruiti anni fa mancano ancora di locali adeguati per l’assistenza agli anziani, i servizi per l’infanzia e i servizi quotidiani. Alcuni edifici per uffici restano vuoti per lunghi periodi mentre altre imprese non trovano locali che soddisfino le loro esigenze.

L’impostazione è deliberata. Le attività non sono svanite, e nemmeno la domanda è scomparsa. Ciò che non è riuscito a connettersi è il capitale esistente con nuovi tipi di utilizzo: un problema di impianti, non di scarsità. Questa distinzione conta perché cambia dove vanno i soldi. Costruire di più è costoso e lento; adattare ciò che già c’è può essere più economico, più rapido e più vicino a dove le persone effettivamente vivono e lavorano.

L’autore la chiama rigenerazione urbana, una frase che in Cina copre molto più che ridipingere facciate. In pratica significa riprogettare gli edifici per carichi elettrici più pesanti, aggiungere baie di carico e accessi merci ai vecchi siti industriali, convertire piani sottoutilizzati in spazi per servizi e abbinare locali sfitti a inquilini con esigenze specifiche. Ognuno di questi compiti è poco glamour, e ognuno incontra lo stesso ostacolo: gli incentivi delle parti che possiedono, occupano e regolano lo spazio raramente coincidono.

Ecco perché il pezzo tratta la rigenerazione urbana come una grande mossa strategica piuttosto che un programma di costruzione. La riqualificazione tocca contemporaneamente reti elettriche, approvazioni urbanistiche, diritti di proprietà e finanziamenti. Una fabbrica che ha bisogno di una cabina elettrica più grande non è semplicemente un inquilino con una richiesta; è un cliente il cui aggiornamento dipende da un’utility, un proprietario e un processo di pianificazione locale che si muovono insieme. Lo stesso vale per un centro comunitario che necessita di un gestore autorizzato prima di poter offrire assistenza agli anziani.

La logica economica è chiara anche senza cifre precise. Il motore delle costruzioni immobiliari cinesi ha rallentato bruscamente, e il paese è alla ricerca di fonti di investimento che non dipendano dalla vendita di nuovi appartamenti. Riqualificare edifici e parchi industriali esistenti assorbe capitali, impiega lavoratori edili e ingegneri e produce qualcosa di utilizzabile alla fine: un profilo diverso da una torre che resta vuota.

Anche il lato della domanda è altrettanto reale. La popolazione cinese sta invecchiando rapidamente, e le famiglie hanno sempre più bisogno di servizi per l’infanzia e assistenza vicino a casa piuttosto che dall’altra parte della città. Le piccole e medie imprese che vogliono automatizzarsi necessitano di locali con la capacità elettrica per far funzionare nuove macchine. Nessuno dei due gruppi è ben servito da un mercato che ha molto spazio e poco di adatto.

La critica implicita del commento è a un’abitudine: trattare la costruzione come misura del progresso. Con quella abitudine, la risposta a quasi ogni esigenza è costruire. Con la lente della rigenerazione, la prima domanda diventa cosa c’è già, chi lo controlla e cosa dovrebbe cambiare perché venga usato diversamente. È più lento, più politico nel senso della piccola politica, e più difficile da fotografare.

Per i lettori internazionali, il messaggio è che la prossima fase di investimento della Cina potrebbe assomigliare meno a nuove città e più a un ricablaggio di quelle vecchie. La prova sarà se le regole di finanziamento e approvazione potranno essere rese abbastanza flessibili da consentire singole riqualificazioni su larga scala, invece di restare progetti vetrina in una manciata di quartieri.