As cidades chinesas têm edifícios vazios e demanda à espera. A solução é reconectá-los
A China passou décadas despejando concreto, e o horizonte urbano mostra isso. O problema mais difícil agora, como diz um comentário financeiro amplamente divulgado, é que grande parte da demanda está presa em espaços que já existem, mas deixaram de servir. As fábricas continuam de pé, mas as empresas que querem modernizar equipamentos esbarram em limites de fornecimento de energia, logística e layout do piso. Comunidades residenciais construídas anos atrás ainda carecem de salas adequadas para cuidados com idosos, crianças e serviços cotidianos. Alguns edifícios de escritórios ficam vazios por longos períodos enquanto outras empresas não encontram imóveis que atendam às suas necessidades.
O enquadramento é deliberado. Os ativos não desapareceram, e a demanda também não. O que falhou foi a conexão entre o capital existente e novos tipos de uso — um problema de encanamento, não de escassez. Essa distinção importa porque muda para onde vai o dinheiro. Construir mais é caro e lento; adaptar o que já existe pode ser mais barato, mais rápido e mais próximo de onde as pessoas realmente vivem e trabalham.
O autor chama isso de renovação urbana, expressão que na China abrange muito mais do que repintar fachadas. Na prática, significa redesenhar edifícios para cargas elétricas maiores, adicionar docas de carga e acesso de frete a antigos sítios industriais, converter andares subutilizados em espaços de serviços e combinar imóveis vazios com inquilinos de exigências específicas. Cada uma dessas tarefas é pouco glamourosa, e todas esbarram no mesmo obstáculo: os incentivos das partes que possuem, ocupam e regulam o espaço raramente coincidem.
É por isso que o artigo trata a renovação urbana como um grande movimento estratégico, e não como um programa de construção. A requalificação mexe ao mesmo tempo em redes elétricas, licenças de planejamento, direitos de propriedade e financiamento. Uma fábrica que precisa de uma subestação maior não é simplesmente um inquilino com um pedido; é um cliente cuja modernização depende de uma concessionária, um proprietário e um processo de planejamento local avançarem juntos. O mesmo vale para um centro comunitário que precisa de um operador licenciado antes de poder oferecer cuidados a idosos.
A lógica econômica é clara mesmo sem números precisos. O motor da construção imobiliária chinesa desacelerou fortemente, e o país busca fontes de investimento que não dependam da venda de novos apartamentos. Melhorar edifícios e parques industriais existentes absorve capital, emprega trabalhadores da construção e da engenharia e produz algo utilizável no fim — um perfil diferente de uma torre que fica vazia.
O lado da demanda é igualmente real. A população chinesa envelhece rapidamente, e as famílias precisam cada vez mais de cuidados infantis e serviços perto de casa, e não do outro lado da cidade. Pequenas e médias empresas que querem se automatizar precisam de imóveis com capacidade elétrica para operar novas máquinas. Nenhum dos dois grupos é bem atendido por um mercado que tem muito espaço e pouco adequado.
A crítica implícita do comentário é a um hábito: tratar a construção como medida do progresso. Sob esse hábito, a resposta para quase qualquer necessidade é construir. Sob a ótica da renovação, a primeira pergunta passa a ser o que já existe, quem controla e o que teria de mudar para que fosse usado de outra forma. Isso é mais lento, mais político no sentido da política miúda e mais difícil de fotografar.
Para os leitores internacionais, a lição é que a próxima fase de investimento da China pode parecer menos com novas cidades e mais com recabeamento das antigas. O teste será se as regras de financiamento e aprovação podem se tornar flexíveis o bastante para que requalificações individuais aconteçam em escala, em vez de ficarem como projetos de vitrine em um punhado de distritos.