Hainan weitet Verkauf fertiggestellter Wohnungen aus – Bauherren schauen genau hin
Hainan, die tropische Inselprovinz an der Südspitze Chinas, hat den Entwicklern mitgeteilt, dass Wohnungen nach der Fertigstellung und nicht davor verkauft werden müssen. Am 6. November haben mehrere Provinzbehörden gemeinsam eine Mitteilung erlassen, um das Modell des Verkaufs fertiggestellter Wohnungen im Wohnungsbau voranzutreiben; sie ordnen es in den Aufbau eines neuen Entwicklungsmodells für Immobilien und die Förderung eines hochwertigen Marktwachstums ein.
Die Mitteilung folgt einem nationalen Vorstoß zur Reform des Verkaufs von Wohnimmobilien. Für Hainan ist die Idee nicht neu: Die Provinz dürfte in China der Ort mit den detailliertesten Regeln für den Verkauf fertiggestellter Wohnungen sein, da sie den Ansatz bereits in früheren Phasen erprobt hat. Das Dokument fordert, die Reform des Vertriebssystems für Wohnimmobilien stetig voranzutreiben.
Verändert hat sich die Aufmerksamkeit der Branche. Einem Bericht über die Politik zufolge haben einige der führenden Entwickler bereits Managementteams nach Sanya entsandt, um den Ablauf des Verkaufs fertiggestellter Wohnungen zu studieren. Derselbe Bericht besagt, dass einige Immobiliengesellschaften den gesamten Ablauf bereits durchlaufen haben – von der Baufinanzierung über die Übergabe bis zur Eigentumsübertragung –, ohne auf Erlöse aus dem Vorverkauf zurückzugreifen.
Beim seit Langem geltenden Vorverkaufsmodell zahlen Käufer für Wohnungen, die noch im Bau sind, und Entwickler finanzieren damit den Bau. Dieses Modell befeuerte den chinesischen Immobilienboom, setzte aber auch die Käufer dem Risiko aus, wenn Projekte ins Stocken gerieten. Werden nur fertige Wohnungen verkauft, verlagert sich die Finanzierungslast auf die Entwickler, die die Baukosten tragen müssen, bis das Gebäude fertiggestellt und abgenommen ist.
Deshalb ist die Mitteilung aus Hainan über die Insel hinaus von Bedeutung. Wenn Entwickler den Verkauf fertiggestellter Wohnungen in großem Maßstab zum Laufen bringen, liefert das eine Vorlage für einen nationalen Wandel, den viele in der Branche für unvermeidlich, aber teuer halten. Die angereisten Führungskräfte wollen verstehen, wie die Zahlen funktionieren: wie viel Kapital gebunden wird, wie Banken Baukredite bepreisen und wie schnell fertige Einheiten verkauft und übergeben werden können.
Für Käufer ist der Reiz unmittelbar einleuchtend. Eine fertige Wohnung lässt sich besichtigen, bevor Geld fließt, was das Risiko mindert, für eine Wohnung zu zahlen, die verspätet oder nie kommt. Für Entwickler belohnt das Modell Unternehmen mit stärkeren Bilanzen und günstigerer Finanzierung und setzt jene unter Druck, die auf Käuferanzahlungen als Betriebskapital angewiesen waren.
Die Mitteilung legt nicht jedes operative Detail fest, und die Provinz erklärt, sie werde stetig vorgehen. Die Richtung ist jedoch klar: Hainan positioniert sich als Testfeld dafür, Wohnungen so zu verkaufen wie in den meisten reifen Märkten – mit dem fertigen Produkt zur Besichtigung, bevor der Vertrag unterschrieben wird. Ob andere Provinzen folgen und wie schnell Entwickler ihren Cashflow anpassen, wird darüber entscheiden, wie weit das Modell reicht.
Für internationale Leser ist die Geschichte ein Fenster dazu, wie Chinas Immobiliensektor nach Jahren von Lieferproblemen Vertrauen zurückzugewinnen versucht. Der Wechsel vom Vorverkauf zum Verkauf fertiggestellter Wohnungen ist eine der folgenreichsten Veränderungen beim Kauf und bei der Finanzierung von Wohnungen in China, und Hainans Experiment wird von Bauherren weit über die Strände der Insel hinaus beobachtet.