Chinas Tianjin verschärft Vorverkaufsregeln zum Schutz von Wohnungskäufern
Tianjin, eine bedeutende Hafenstadt im Norden Chinas, hat neue Regeln dafür eingeführt, wie Bauträger Wohnungen vor ihrer Fertigstellung verkaufen dürfen, und verschärft damit eine Praxis, die seit Langem im Zentrum der Finanzierung des chinesischen Immobiliensektors steht. Nach der neuen Politik müssen Wohnprojekte, deren Nutzungsrechte am Boden nach dem 28. August 2026 bekannt gegeben werden, den Rohbau jedes Gebäudes fertiggestellt haben, bevor ein Vorverkauf beginnen kann. Die Regeln wurden gemeinsam von der Wohnungs- und Baukommission der Stadt, ihrem Amt für Planung und natürliche Ressourcen und ihrer Finanzaufsicht erlassen.
Vorverkäufe, in China als Verkauf „ab Plan“ bekannt, ermöglichen es Bauträgern, Geld von Käufern einzuziehen, lange bevor eine Wohnung fertig ist. Diese Mittel haben historisch den Bau genau des Projekts finanziert, das verkauft wird – und oft auch des nächsten. Das Modell befeuerte Jahrzehnte schnellen städtischen Wachstums, setzte Käufer aber auch dem Risiko aus, wenn Bauträgern das Geld ausging und Bauten ins Stocken gerieten. Tianjins Antwort besteht darin, sichtbaren physischen Fortschritt zu verlangen, bevor Geld den Besitzer wechselt, und dieses Geld streng zu überwachen.
Das neue Regime stellt die Vorverkaufserlöse unter eine vollständige, den gesamten Prozess umfassende Aufsicht. Statt Bauträger frei über die Zahlungen der Käufer verfügen zu lassen, werden die Mittel über die gesamte Laufzeit des Projekts überwacht und an Bauetappen geknüpft. Erst nachdem ein Projekt die Fertigstellungsprüfungen bestanden hat – mit bereitstehenden und zertifizierten Anlagen für Wasser, Strom, Gas, Heizung und andere Infrastruktur –, können die Gelder nach der Politik auf die übliche Weise freigegeben werden.
Der Zeitpunkt spiegelt einen breiteren Wandel wider. Die chinesischen Behörden haben in den vergangenen Jahren versucht, das Vertrauen in das Wohnen wiederherzustellen, indem sie Bauträger dazu bringen, zu beenden, was sie beginnen, und die Abhängigkeit von Käuferanzahlungen als Finanzierungsquelle verringern. Städte im ganzen Land haben mit Treuhandkonten, stufenweisen Freigaben und in einigen Fällen mit der Vorgabe experimentiert, nur fertiggestellte Wohnungen zu verkaufen. Tianjins Regeln fügen sich in diesen nationalen Rahmen ein und wenden ihn mit lokalen Besonderheiten an.
Für Bauträger erhöht die Änderung die Hürde. Ein Gebäude vor dem Verkauf fertigzustellen bedeutet mehr Vorabkapital und langsamere Geldzyklen – eine Last, die größere, besser finanzierte Unternehmen begünstigt und kleinere Akteure unter Druck setzt. Analysten argumentieren seit Langem, dass diese Art von Disziplin notwendig, aber schmerzhaft ist, weil sie die Branche zwingt, von einem umschlagsstarken, schuldengetriebenen Modell zu etwas zu wechseln, das der gewöhnlichen Fertigung näher kommt: erst bauen, dann verkaufen.
Für gewöhnliche Käufer ist die Anziehungskraft eindeutig. Die schmerzhaftesten Geschichten im chinesischen Immobilienabschwung waren Familien, die für Wohnungen bezahlt hatten, die nie geliefert wurden. Indem Tianjin sichtbaren Baufortschritt verlangt und das Geld der Käufer blockiert, will die Stadt dies deutlich unwahrscheinlicher machen. Die Regeln geben Käufern zudem ein klareres Gefühl dafür, wofür sie bezahlen, denn das Gebäude, das sie sehen, ist das Gebäude, das sie bekommen.
Die Politik ist kein Verbot von Vorverkäufen. Sie ist eine Verschärfung und lässt Raum für Projekte, weiterhin früh zu verkaufen, solange sie die neuen Bedingungen erfüllen. Dennoch ist ihre Botschaft klar: Die Ära, in der ein Verkaufsbüro und ein glänzendes Modell ausreichten, um Käufergeld freizusetzen, geht zu Ende. Tianjin setzt wie andere chinesische Städte darauf, dass eine langsamere, transparentere Wohnungsfinanzierung letztlich stabiler sein wird – und dass Vertrauen, einmal wiederhergestellt, mehr wert ist, als Schnelligkeit je war.