Ein Hotelgrundstück für 181 Millionen Yuan auf einer Insel – und die Rettung nebenan
Am 4. November veröffentlichte das Amt für natürliche Ressourcen von Zhuhai eine Mitteilung, in der es vorschlägt, ein 65.700 Quadratmeter großes Hotelgrundstück in der Jin Tang Bay auf der Insel Da Wan Mountain im Stadtbezirk Wan Mountain für rund 181 Millionen Yuan zurückzunehmen. Als eingetragener Landnutzer gilt eine Tochtergesellschaft von Zhuhai Huafa, einem der Entwickler hinter einigen der größten Immobilien- und Infrastrukturprojekte der Region.
Der Zeitpunkt erregt Aufmerksamkeit. Die Rückkaufmitteilung und ein regionales Unterstützungspaket in dreistelliger Milliardenhöhe tauchten am selben Tag auf, sodass ein einzelnes Inselgrundstück im Wert von rund 181 Millionen Yuan im selben Nachrichtenzyklus landete wie ein viel größerer Versuch, den Immobiliensektor zu stabilisieren. So klein es ist, bietet das Grundstück ein sauberes Beispiel dafür, wie ungenutztes Land aus den Büchern der Entwickler verschwindet.
Das Grundstück selbst ist ungewöhnlich. Die Insel Da Wan Mountain liegt im Wanshan-Archipel vor der Küste von Zhuhai, einer Inselgruppe in der Mündung des Perlflusses, die für Fischerdörfer, Tauchen und Wochenendausflüge mit dem Boot bekannt ist. Ein Hotelprojekt auf einer abgelegenen Insel braucht stetigen Besucherverkehr und zuverlässige Fährverbindungen, und die Nachfrage nach Resortzimmern kann je nach Saison und Verbrauchervertrauen stark schwanken.
Was hier geschieht, ist die stille Mechanik eines Grundstücksrückkaufs. Lokale Regierungen können ungenutzte oder ins Stocken geratene Grundstücke von Entwicklern zurückkaufen und so Land, das brachlag, in Bargeld für das Unternehmen und in eine neue Planungsgrundlage für die Stadt verwandeln. Für den Entwickler ist es ein weiterer Vermögensverkauf in einer Reihe jüngster Veräußerungen; für Zhuhai ist es die Chance, ein nicht bebautes Areal neu zu verwerten.
Der Preis ist das Detail, auf das man achten sollte. Ein Rückkauf von rund 181 Millionen Yuan für 65.700 Quadratmeter impliziert einen Quadratmeterpreis, den Marktbeobachter mit den ursprünglichen Grundstückskosten und mit Transaktionen in der Nähe vergleichen werden. Liegt der Rückkaufspreis nahe an dem, was der Entwickler gezahlt hat, wirkt er als sanfte Brücke; ist er stark abgezinst, signalisiert er, dass lokale Regierungen ihre eigenen Haushalte über die Entlastung der Entwickler stellen.
Für internationale Leser ist der weitere Kontext, dass der chinesische Immobilienabschwung viele Entwickler mit Land zurückgelassen hat, das sie weder finanzieren noch bebauen können. Rückkäufe sind eines der Instrumente, die getestet werden, um diesen Bestand abzubauen, ohne Notverkäufe zu erzwingen. Sie sind langsam, werden Grundstück für Grundstück ausgehandelt, und ihr Umfang hängt davon ab, wie viel Bargeld die lokalen Behörden erübrigen können.
Zhuhai ist auch ein nützlicher Testfall, weil es keine Stadt der ersten Kategorie ist. Es liegt in der Greater Bay Area von Guangdong, nahe Macau und Hongkong, und hat sich auf Tourismus, verarbeitendes Gewerbe und Grenzverkehr gestützt. Ein Insel-Hotelgrundstück ist eine Wette auf die Freizeitnachfrage, die gegen neuere Resorts und gegen Reisende antreten muss, die heute kürzere, günstigere Trips buchen.
Das nächste Signal ist, ob aus der Rückkaufmitteilung eine abgeschlossene Transaktion wird und zu welchem Endpreis. Wenn Zhuhai und andere Städte weiterhin ungenutzte Grundstücke in stetem Tempo in Bargeld verwandeln, könnte der Mechanismus zu einem Routinebestandteil dessen werden, wie chinesische Entwickler ihre Bilanzen verkleinern. Wenn Geschäfte ins Stocken geraten oder die Preise weit unter den Erwartungen liegen, wird das Inselgrundstück weniger als Rettung in Erinnerung bleiben denn als Beleg dafür, wie schwer ein Immobilienboom abzuwickeln ist.