Hainan amplía la venta de vivienda terminada y los promotores toman nota
Hainan, la provincia isleña tropical en el extremo sur de China, ha comunicado a los promotores que las viviendas deben venderse una vez construidas y no antes. El 6 de noviembre, varios departamentos provinciales emitieron conjuntamente un aviso para impulsar el modelo de venta de vivienda terminada en el sector residencial, enmarcándolo en la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario y en el fomento de un crecimiento de alta calidad del mercado.
El aviso se suma al impulso nacional por reformar la forma de vender vivienda libre. Hainan no es ajena a la idea: la provincia es probablemente el lugar de China con las reglas más detalladas para vender viviendas terminadas, tras haber probado el enfoque en etapas anteriores. El documento pide avanzar de forma constante en la reforma del sistema de venta de vivienda libre.
Lo que ha cambiado es la atención del sector. Según un informe sobre la política, algunos de los principales promotores ya han enviado equipos directivos a Sanya para estudiar el proceso de venta de vivienda terminada. El mismo informe señala que algunas inmobiliarias ya han recorrido todo el flujo de trabajo, desde la financiación de la construcción hasta la entrega y la transmisión de la propiedad, sin depender de los ingresos por preventa.
Con el modelo de preventa vigente desde hace años, los compradores pagan por pisos aún en construcción y los promotores usan ese dinero para financiar la obra. Ese modelo contribuyó a impulsar el auge inmobiliario chino, pero también dejó expuestos a los compradores cuando los proyectos se paralizaron. Vender solo viviendas terminadas traslada la carga financiera a los promotores, que deben asumir los costes de construcción hasta que el edificio esté acabado e inspeccionado.
Por eso el aviso de Hainan importa más allá de la isla. Si los promotores logran que la venta de vivienda terminada funcione a gran escala, ofrece una plantilla para un giro nacional que muchos en el sector consideran inevitable pero caro. Los directivos visitantes acuden para entender cómo cuadran las cifras: cuánto capital queda inmovilizado, cómo fijan los bancos el precio de los préstamos para construcción y con qué rapidez pueden venderse y entregarse las unidades terminadas.
Para los compradores, el atractivo es evidente. Una vivienda terminada puede inspeccionarse antes de que cambie de manos el dinero, lo que reduce el riesgo de pagar por un piso que llega tarde o nunca. Para los promotores, el modelo premia a las empresas con balances más sólidos y financiación más barata, y presiona a quienes dependían de los depósitos de los compradores como capital circulante.
El aviso no detalla cada aspecto operativo, y la provincia afirma que avanzará con paso firme. Pero la dirección es clara: Hainan se posiciona como campo de pruebas para vender viviendas como lo hacen la mayoría de los mercados maduros, con el producto terminado a la vista antes de firmar el contrato. Que otras provincias sigan el ejemplo y la rapidez con que los promotores adapten su flujo de caja determinarán hasta dónde llega el modelo.
Para los lectores internacionales, la historia es una ventana a cómo el sector inmobiliario chino intenta reconstruir la confianza tras años de problemas de entrega. El paso de la preventa a la venta de vivienda terminada es uno de los cambios más trascendentales en la forma de comprar y financiar vivienda en China, y el experimento de Hainan lo observan constructores mucho más allá de las playas de la isla.