Hainan amplia a venda de imóveis prontos e as construtoras observam
Hainan, a província-ilha tropical no extremo sul da China, comunicou às incorporadoras que os imóveis devem ser vendidos depois de construídos, e não antes. Em 6 de novembro, vários departamentos provinciais emitiram conjuntamente um aviso para levar adiante o modelo de venda de imóveis prontos no segmento residencial, enquadrando-o na construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário e no fomento de um crescimento de alta qualidade do mercado.
O aviso acompanha um esforço nacional de reforma da forma de venda de imóveis residenciais. Hainan não é novata na ideia: a província é provavelmente o lugar da China com as regras mais detalhadas para a venda de imóveis prontos, tendo testado a abordagem em etapas anteriores. O documento pede que se avance de forma constante na reforma do sistema de vendas de imóveis residenciais.
O que mudou foi a atenção do setor. Segundo um relatório sobre a política, algumas das principais incorporadoras já enviaram equipes de gestão a Sanya para estudar o processo de venda de imóveis prontos. O mesmo relatório afirma que algumas empresas imobiliárias já percorreram todo o fluxo de trabalho, do financiamento da construção à entrega e à transferência de propriedade, sem depender da receita da venda na planta.
No modelo de venda na planta vigente há muito tempo, os compradores pagam por apartamentos ainda em construção, e as incorporadoras usam esse dinheiro para financiar a obra. Esse modelo ajudou a impulsionar o boom imobiliário chinês, mas também deixou os compradores expostos quando os projetos pararam. Vender apenas imóveis prontos transfere o ônus do financiamento para as incorporadoras, que precisam arcar com os custos de construção até o prédio ser concluído e vistoriado.
Por isso o aviso de Hainan importa para além da ilha. Se as incorporadoras conseguirem fazer a venda de imóveis prontos funcionar em escala, isso oferece um modelo para uma mudança nacional que muitos no setor consideram inevitável, mas cara. Os executivos visitantes vão entender como as contas fecham: quanto capital fica imobilizado, como os bancos precificam os empréstimos para construção e com que rapidez as unidades prontas podem ser vendidas e entregues.
Para os compradores, o atrativo é evidente. Um imóvel pronto pode ser vistoriado antes de o dinheiro mudar de mãos, o que reduz o risco de pagar por um apartamento que chega atrasado ou nunca chega. Para as incorporadoras, o modelo premia empresas com balanços mais sólidos e financiamento mais barato, e pressiona as que dependiam dos depósitos dos compradores como capital de giro.
O aviso não detalha cada aspecto operacional, e a província afirma que avançará com firmeza. Mas a direção é clara: Hainan se posiciona como campo de testes para vender imóveis como fazem a maioria dos mercados maduros, com o produto pronto à mostra antes da assinatura do contrato. Se outras províncias seguirão o exemplo e a rapidez com que as incorporadoras adaptarão seu fluxo de caixa determinarão até onde o modelo chega.
Para leitores internacionais, a história é uma janela para como o setor imobiliário chinês tenta reconstruir a confiança após anos de problemas de entrega. A mudança da venda na planta para a venda de imóveis prontos é uma das transformações mais consequentes na forma de comprar e financiar imóveis na China, e o experimento de Hainan é observado por construtoras muito além das praias da ilha.