Хайнань расширяет продажи готового жилья, и застройщики следят за этим
Хайнань — тропическая островная провинция на южной оконечности Китая — обязал застройщиков продавать жильё после завершения строительства, а не до него. 6 ноября несколько провинциальных ведомств совместно выпустили уведомление о внедрении модели продаж готового коммерческого жилья, представив её как часть построения новой модели развития недвижимости и стимулирования качественного роста рынка.
Уведомление продолжает общенациональный курс на реформу продаж жилья. Для Хайнаня это не новость: пожалуй, именно здесь в Китае лучше всего знакомы с детальными правилами продажи готовых квартир — подход опробовали ещё на ранних этапах. Документ призывает неуклонно продвигать реформу системы продаж коммерческого жилья.
Изменилось внимание отрасли. Согласно сообщению о политике, некоторые ведущие застройщики уже направили управленческие команды в Санью изучать процесс продаж готового жилья. Там же говорится, что ряд девелоперов уже прошёл весь цикл — от финансирования строительства до передачи ключей и оформления прав собственности — без опоры на средства от предпродаж.
При давней модели предпродаж покупатели платят за квартиры, которые ещё строятся, а застройщики финансируют стройку этими деньгами. Эта схема подпитывала китайский строительный бум, но оставляла покупателей беззащитными при заморозке проектов. Продажа только готового жилья перекладывает финансовое бремя на застройщиков, которые должны нести расходы до завершения и приёмки здания.
Поэтому уведомление Хайнаня важно не только для острова. Если застройщики смогут масштабно наладить продажи готового жилья, это даст шаблон для общенационального перехода, который многие в отрасли считают неизбежным, но дорогостоящим. Приехавшие руководители изучают, как сходятся цифры: сколько капитала заморожено, как банки оценивают строительные кредиты и как быстро готовые квартиры удаётся продать и передать.
Для покупателей выгода очевидна. Готовое жильё можно осмотреть до передачи денег, что снижает риск заплатить за квартиру, которую сдадут с опозданием или не сдадут вовсе. Для застройщиков модель вознаграждает компании с крепким балансом и дешёвым финансированием и давит на тех, кто использовал взносы покупателей как оборотный капитал.
Уведомление не прописывает все операционные детали, и провинция заявляет, что будет двигаться постепенно. Но направление ясно: Хайнань позиционирует себя как полигон для продажи жилья так, как это делают большинство зрелых рынков, — с готовым продуктом на показе до подписания договора. Последуют ли другие провинции и как быстро застройщики перестроят денежные потоки, определит, насколько далеко уйдёт модель.
Для зарубежных читателей эта история — окно в то, как китайский сектор недвижимости пытается восстановить доверие после многолетних проблем с достройкой. Переход от предпродаж к продажам готового жилья — одно из самых значимых изменений в том, как в Китае покупают и финансируют жильё, и за хайнаньским экспериментом следят строители далеко за пределами островных пляжей.