Hainan breidt verkoop van afgebouwde woningen uit, en bouwers kijken toe
Hainan, de tropische eilandprovincie aan de zuidpunt van China, heeft ontwikkelaars laten weten dat woningen na de bouw moeten worden verkocht, niet ervoor. Op 6 november hebben verschillende provinciale departementen gezamenlijk een kennisgeving uitgegeven om het model van verkoop na oplevering voor commerciële woningen voort te zetten, als onderdeel van de opbouw van een nieuw ontwikkelingsmodel voor vastgoed en het bevorderen van hoogwaardige groei in de markt.
De kennisgeving volgt op een landelijke impuls om de verkoop van commerciële woningen te hervormen. Hainan is niet nieuw met het idee: de provincie is waarschijnlijk de minst onbekende plek in China met de gedetailleerde regels voor de verkoop van afgebouwde woningen, nadat de aanpak in eerdere fasen is getest. Het document roept op tot het gestaag vooruitbrengen van de hervorming van het verkoopsysteem voor commerciële woningen.
Wat is veranderd, is de aandacht van de sector. Volgens een rapport over het beleid hebben sommige toonaangevende ontwikkelaars al managementteams naar Sanya gestuurd om het verkoopproces na oplevering te bestuderen. Hetzelfde rapport zegt dat sommige vastgoedbedrijven de hele workflow al hebben doorlopen, van bouwfinanciering tot oplevering en eigendomsoverdracht, zonder te vertrouwen op opbrengsten uit voorverkoop.
Onder het langdurige voorverkoopmodel betalen kopers voor appartementen die nog in aanbouw zijn, en ontwikkelaars gebruiken dat geld om de bouw te financieren. Dat model hielp de Chinese vastgoedhausse aanwakkeren, maar stelde huizenkopers ook bloot aan risico’s toen projecten stilvielen. Alleen afgebouwde woningen verkopen legt de financieringslast bij ontwikkelaars, die de bouwkosten moeten dragen tot het gebouw klaar en geïnspecteerd is.
Daarom is de kennisgeving van Hainan ook buiten het eiland van belang. Als ontwikkelaars verkoop na oplevering op schaal kunnen laten werken, biedt het een blauwdruk voor een landelijke verschuiving die velen in de sector als onvermijdelijk maar duur beschouwen. De bezoekende bestuurders zijn er om te leren hoe de cijfers werken: hoeveel kapitaal vastzit, hoe banken bouwleningen prijzen en hoe snel afgebouwde eenheden kunnen worden verkocht en opgeleverd.
Voor kopers is de aantrekkingskracht eenvoudig. Een afgebouwde woning kan worden geïnspecteerd voordat er geld van eigenaar wisselt, wat het risico verkleint dat men betaalt voor een appartement dat te laat of nooit komt. Voor ontwikkelaars beloont het model bedrijven met sterkere balansen en goedkopere financiering, en zet het druk op degenen die afhankelijk waren van kopersdeposito’s als werkkapitaal.
De kennisgeving bevat niet elk operationeel detail, en de provincie zegt geleidelijk te werk te gaan. Maar de richting is duidelijk: Hainan positioneert zich als proeftuin voor het verkopen van woningen zoals de meeste volwassen markten dat doen, met het eindproduct zichtbaar voordat het contract wordt getekend. Of andere provincies volgen, en hoe snel ontwikkelaars hun cashflow aanpassen, zal bepalen hoe ver het model reikt.
Voor wereldwijde lezers is het verhaal een venster op hoe de Chinese vastgoedsector na jaren van opleveringsproblemen vertrouwen probeert terug te winnen. De verschuiving van voorverkoop naar verkoop van afgebouwde woningen is een van de meest ingrijpende veranderingen in hoe Chinese huizen worden gekocht en gefinancierd, en het experiment van Hainan wordt door bouwers ver buiten de stranden van het eiland gevolgd.