中国・天津、住宅購入者保護へ予售規則を厳格化

中国北部の主要港湾都市・天津は、住宅が建つ前にデベロッパーが販売する方法に関する新規則を導入し、中国不動産の資金調達の中心となってきた慣行を厳格化した。この政策の下、2026年8月28日以降に土地使用権が公告される住宅プロジェクトは、予售を開始する前に各建物の主要構造部を完成させなければならない。規則は市の住宅建設委員会、計画・天然資源局、金融監督当局が共同で発布した。

中国で「オフプラン」販売として知られる予售は、住宅が完成するずっと前にデベロッパーが購入者から資金を集めることを可能にする。この資金は歴史的に、販売中のプロジェクト自体の建設費を賄い、しばしば次のプロジェクトにも充てられてきた。このモデルは数十年にわたる急速な都市成長を支えたが、デベロッパーの資金が不足し建物が停滞すると、購入者を危険にさらした。天津の答えは、資金が動く前に目に見える物理的進捗を求め、その資金を厳重に監視下に置くことだ。

新制度は、予售収入を完全かつ全過程で監督下に置く。デベロッパーが購入者の支払いを自由に引き出すことを許すのではなく、資金はプロジェクトのライフサイクルを通じて監視され、建設のマイルストーンに紐付けられる。政策によれば、プロジェクトが完成検査に合格し、上下水道、電気、ガス、暖房その他の付帯施設が整い認証された後にのみ、資金は通常の方法で放出される。

このタイミングはより広範な転換を反映している。中国当局は近年、デベロッパーに始めたものを完成させ、購入者の預金への依存を減らすことで、住宅への信頼回復に努めてきた。全国の都市がエスクロー口座、段階的放出、場合によっては完成住宅のみの販売要件を試みてきた。天津の規則はその国家的枠組みの中に位置し、地域の具体性をもって適用する。

デベロッパーにとって、この変更は基準を引き上げる。販売前に建物を完成させることは、より多くの初期資本と遅い資金サイクルを意味し、より大きく資金力のある企業に有利で、小規模プレイヤーを圧迫する負担となる。アナリストは長年、この種の規律は必要だが苦痛を伴うと主張してきた。なぜなら、業界を高回転・債務依存モデルから、より通常の製造業に近いものへ——まず建て、後で売る——移行させるからだ。

一般購入者にとって、魅力は明白だ。中国の不動産低迷で最も苦痛な話は、決して引き渡されなかったマンションの代金を支払った家族のものだ。目に見える建設進捗を要求し、資金を封じ込めることで、天津はそれが起こるのをはるかに難しくすることを目指す。規則はまた、購入者が何に支払っているかをより明確に把握させる。見える建物が手に入る建物だからだ。

この政策は予售の禁止ではない。厳格化であり、新条件を満たす限りプロジェクトが早期販売を続ける余地を残す。それでもメッセージは明確だ。販売事務所と光沢のある模型だけで購入者資金を引き出せた時代は終わりつつある。天津は他の中国都市と同様、より緩やかで透明な住宅金融が最終的により安定すると賭けており、一度再構築された信頼は、かつて速度がそうであった以上に価値がある。