مدينة تيانجين الصينية تشدد قواعد البيع المسبق لحماية المشترين

أدخلت تيانجين، وهي مدينة ميناء رئيسية في شمال الصين، قواعد جديدة لكيفية بيع المطورين للمنازل قبل بنائها، مما يشدد ممارسة طالما كانت محورية في تمويل العقارات الصينية. وبموجب السياسة، يجب أن تكون المشاريع السكنية التي يُعلن عن حقوق استخدام أراضيها بعد 28 أغسطس 2026 قد أكملت الهيكل الرئيسي لكل مبنى قبل بدء أي بيع مسبق. وقد صدرت القواعد بشكل مشترك عن لجنة الإسكان والبناء في المدينة، ومكتب التخطيط والموارد الطبيعية، والجهة التنظيمية المالية.

البيع المسبق، المعروف في الصين باسم البيع “على المخطط”، يتيح للمطورين جمع الأموال من المشترين قبل وقت طويل من اكتمال المنزل. وقد موّلت هذه الأموال تاريخياً بناء المشروع نفسه الذي يُباع — وغالباً المشروع التالي أيضاً. وقد غذّى هذا النموذج عقوداً من النمو الحضري السريع، لكنه أيضاً عرض المشترين للخطر عندما نفدت أموال المطورين وتوقفت المباني. وردّ تيانجين هو المطالبة بتقدم مادي مرئي قبل انتقال أي أموال وإبقاء تلك الأموال تحت مراقبة صارمة.

يضع النظام الجديد عائدات البيع المسبق تحت إشراف كامل وشامل طوال العملية. فبدلاً من السماح للمطورين بالسحب بحرية من مدفوعات المشترين، تُراقب الأموال طوال عمر المشروع، وترتبط بمراحل البناء. ووفقاً للسياسة، لا يمكن الإفراج عن الأموال بالطريقة المعتادة إلا بعد اجتياز المشروع عمليات تفتيش الإنجاز — مع جاهزية واعتماد مرافق المياه والكهرباء والغاز والتدفئة وغيرها من المرافق الداعمة.

يعكس التوقيت تحولاً أوسع. فقد أمضت السلطات الصينية السنوات الأخيرة في محاولة إعادة بناء الثقة في الإسكان من خلال إلزام المطورين بإكمال ما يبدأونه وتقليل الاعتماد على ودائع المشترين كمصدر تمويل. وقد جرّبت مدن في جميع أنحاء البلاد حسابات الضمان والإفراج المرحلي، وفي بعض الحالات، شروطاً لبيع المنازل المكتملة فقط. وتندرج قواعد تيانجين ضمن هذا الإطار الوطني، وتطبقه بتفاصيل محلية.

بالنسبة للمطورين، يرفع التغيير سقف المتطلبات. فإنجاز المبنى قبل بيعه يعني رأس مال أولي أكبر ودورات نقدية أبطأ، وهو عبء يفضّل الشركات الأكبر والأفضل تمويلاً ويضغط على اللاعبين الأصغر. وقد جادل المحللون منذ فترة طويلة بأن هذا النوع من الانضباط ضروري لكنه مؤلم، لأنه يدفع القطاع إلى التحول من نموذج عالي الدوران مدفوع بالديون نحو شيء أقرب إلى التصنيع العادي: ابنِ أولاً، بِع لاحقاً.

بالنسبة للمشترين العاديين، الجاذبية واضحة. كانت أكثر القصص إيلاماً في تراجع العقارات الصينية عائلات دفعت ثمن شقق لم تُسلَّم أبداً. ومن خلال طلب تقدم بناء مرئي وتجميد أموالهم، تهدف تيانجين إلى جعل حدوث ذلك أصعب بكثير. كما تمنح القواعد المشترين إحساساً أوضح بما يدفعون مقابله، لأن المبنى الذي يرونه هو المبنى الذي يحصلون عليه.

السياسة ليست حظراً للبيع المسبق. إنها تشديد، وتترك مجالاً للمشاريع لمواصلة البيع المبكر طالما استوفت الشروط الجديدة. ومع ذلك، رسالتها واضحة: العصر الذي كان فيه مكتب بيع ونموذج لامع كافيين لفتح أموال المشترين يتلاشى. وتراهن تيانجين، مثل مدن صينية أخرى، على أن التمويل السكني الأبطأ والأكثر شفافية سيكون في النهاية أكثر استقراراً — وأن الثقة، بمجرد إعادة بنائها، تستحق أكثر مما كانت السرعة تستحق يوماً.