중국 톈진, 주택 구매자 보호 위해 사전분양 규정 강화

중국 북부의 주요 항구 도시 톈진이 주택이 지어지기 전에 개발업체가 판매하는 방식을 규정하는 새 규칙을 도입해, 중국 부동산 자금 조달의 중심이었던 관행을 강화했다. 이 정책에 따라 2026년 8월 28일 이후 토지 사용권이 공고되는 주택 프로젝트는 사전분양을 시작하기 전에 각 건물의 주요 구조를 완성해야 한다. 규칙은 시 주택건설위원회, 계획천연자원국, 금융감독기관이 공동으로 발표했다.

중국에서 ‘오프플랜’ 판매로 알려진 사전분양은 개발업체가 주택이 완성되기 훨씬 전에 구매자로부터 자금을 모을 수 있게 한다. 이 자금은 역사적으로 판매 중인 프로젝트 자체의 건설을 지원했고, 종종 다음 프로젝트에도 쓰였다. 이 모델은 수십 년간의 급속한 도시 성장을 이끌었지만, 개발업체의 자금이 부족해 건물이 멈추면 구매자를 위험에 노출시켰다. 톈진의 답은 자금이 오가기 전에 눈에 보이는 물리적 진척을 요구하고 그 자금을 엄격히 감시하는 것이다.

새 제도는 사전분양 수익을 완전하고 전 과정에 걸쳐 감독한다. 개발업체가 구매자 지불금을 자유롭게 인출하도록 허용하는 대신, 자금은 프로젝트 수명 주기 동안 모니터링되며 건설 이정표에 연계된다. 정책에 따르면 프로젝트가 완공 검사를 통과하고 상하수도, 전기, 가스, 난방 및 기타 지원 시설이 준비되어 인증된 후에만 자금이 정상적으로 방출될 수 있다.

이 시점은 더 넓은 전환을 반영한다. 중국 당국은 최근 몇 년간 개발업체가 시작한 것을 끝내도록 하고 구매자 예치금에 대한 의존을 줄임으로써 주택에 대한 신뢰를 재건하려 노력해 왔다. 전국의 도시들은 에스크로 계좌, 단계적 방출, 경우에 따라 완공 주택만 판매하도록 하는 요건을 실험해 왔다. 톈진의 규칙은 그 국가적 틀 안에 위치하며 지역적 특수성을 적용한다.

개발업체에게 이 변화는 기준을 높인다. 판매 전에 건물을 완성한다는 것은 더 많은 초기 자본과 느린 자금 주기를 의미하며, 이는 더 크고 자금이 풍부한 기업에 유리하고 소규모 업체를 압박하는 부담이다. 분석가들은 이런 종류의 규율이 필요하지만 고통스럽다고 오랫동안 주장해 왔다. 이는 업계를 높은 회전율과 부채 기반 모델에서 보다 일반적인 제조업에 가까운 것으로—먼저 짓고 나중에 판다—전환하도록 강제하기 때문이다.

일반 구매자에게 매력은 명백하다. 중국 부동산 침체에서 가장 고통스러운 이야기는 결코 인도되지 않은 아파트 대금을 지불한 가족들이다. 눈에 보이는 건설 진척을 요구하고 그들의 자금을 묶어둠으로써 톈진은 그런 일이 일어나기 훨씬 어렵게 만들고자 한다. 규칙은 또한 구매자에게 자신이 무엇에 돈을 내는지 더 명확히 알려준다. 그들이 보는 건물이 바로 그들이 받는 건물이기 때문이다.

이 정책은 사전분양 금지가 아니다. 강화이며, 새 조건을 충족하는 한 프로젝트가 조기 판매를 계속할 여지를 남긴다. 그럼에도 메시지는 분명하다. 판매 사무소와 광택 나는 모형만으로 구매자 자금을 풀 수 있었던 시대는 저물고 있다. 톈진은 다른 중국 도시들과 마찬가지로 더 느리고 투명한 주택 금융이 궁극적으로 더 안정적일 것이라고, 그리고 한 번 재건된 신뢰는 속도가 그랬던 것보다 더 가치 있다고 베팅한다.