Tianjin Perketat Aturan Pra-Jual untuk Lindungi Pembeli Rumah

Tianjin, kota pelabuhan utama di Tiongkok utara, telah memperkenalkan aturan baru tentang bagaimana pengembang dapat menjual rumah sebelum dibangun, memperketat praktik yang telah lama menjadi inti pembiayaan properti Tiongkok. Di bawah kebijakan ini, proyek perumahan yang hak guna lahannya diumumkan setelah 28 Agustus 2026 harus memiliki struktur utama setiap bangunan yang sudah topping off sebelum pra-penjualan dapat dimulai. Aturan tersebut dikeluarkan bersama oleh komisi perumahan dan konstruksi kota, biro perencanaan dan sumber daya alam, serta regulator keuangannya.

Pra-penjualan, yang di Tiongkok dikenal sebagai penjualan “off-plan”, memungkinkan pengembang mengumpulkan uang dari pembeli jauh sebelum rumah selesai. Uang tunai itu secara historis membiayai konstruksi proyek yang sedang dijual — dan sering kali proyek berikutnya juga. Model ini mendorong pertumbuhan urban yang pesat selama puluhan tahun, tetapi juga membuat pembeli rentan ketika pengembang kekurangan uang dan bangunan terhenti. Jawaban Tianjin adalah menuntut kemajuan fisik yang terlihat sebelum uang berpindah tangan dan menjaga uang itu di bawah pengawasan ketat.

Rezim baru ini menempatkan hasil pra-penjualan di bawah pengawasan penuh, seluruh proses. Alih-alih membiarkan pengembang menarik dana pembeli secara bebas, dana tersebut dipantau sepanjang siklus hidup proyek, terkait dengan tonggak konstruksi. Hanya setelah proyek lulus inspeksi penyelesaian — dengan air, listrik, gas, pemanas, dan fasilitas pendukung lainnya siap dan tersertifikasi — dana dapat dicairkan dengan cara normal, menurut kebijakan tersebut.

Waktunya mencerminkan pergeseran yang lebih luas. Otoritas Tiongkok telah menghabiskan beberapa tahun terakhir untuk mencoba membangun kembali kepercayaan pada perumahan dengan membuat pengembang menyelesaikan apa yang mereka mulai dan mengurangi ketergantungan pada deposit pembeli sebagai sumber pendanaan. Kota-kota di seluruh negeri telah bereksperimen dengan rekening escrow, pencairan bertahap, dan dalam beberapa kasus, persyaratan untuk hanya menjual rumah yang sudah selesai. Aturan Tianjin berada dalam kerangka nasional itu, menerapkannya dengan spesifikasi lokal.

Bagi pengembang, perubahan ini menaikkan standar. Topping off bangunan sebelum menjual berarti modal awal lebih besar dan siklus kas lebih lambat, beban yang menguntungkan perusahaan besar dengan pembiayaan lebih baik dan menekan pemain kecil. Analis telah lama berpendapat bahwa disiplin semacam ini perlu tetapi menyakitkan, karena memaksa industri beralih dari model perputaran tinggi yang didorong utang menuju sesuatu yang lebih mirip manufaktur biasa: bangun dulu, jual kemudian.

Bagi pembeli biasa, daya tariknya jelas. Kisah paling menyakitkan dalam penurunan properti Tiongkok adalah keluarga yang membayar apartemen yang tidak pernah diserahkan. Dengan mewajibkan kemajuan konstruksi yang terlihat dan mengunci uang mereka, Tianjin bertujuan membuat hal itu jauh lebih sulit terjadi. Aturan ini juga memberi pembeli pemahaman lebih jelas tentang apa yang mereka bayar, karena bangunan yang mereka lihat adalah bangunan yang mereka dapatkan.

Kebijakan ini bukan larangan pra-penjualan. Ini adalah pengetatan, dan memberi ruang bagi proyek untuk terus menjual lebih awal selama memenuhi kondisi baru. Namun, pesannya jelas: era ketika kantor penjualan dan maket mengkilap cukup untuk membuka uang pembeli sedang memudar. Tianjin, seperti kota-kota Tiongkok lainnya, bertaruh bahwa pembiayaan perumahan yang lebih lambat dan transparan pada akhirnya akan lebih stabil — dan kepercayaan, setelah dibangun kembali, lebih bernilai daripada kecepatan.