Tianjin, en China, endurece las normas de preventa para proteger a los compradores de vivienda
Tianjin, una importante ciudad portuaria del norte de China, ha introducido nuevas normas sobre cómo los promotores pueden vender viviendas antes de que se construyan, endureciendo una práctica que ha sido durante mucho tiempo central en el financiamiento del sector inmobiliario chino. Según la política, los proyectos de vivienda cuyos derechos de uso del suelo se anuncien después del 28 de agosto de 2026 deberán tener la estructura principal de cada edificio coronada antes de que pueda comenzar cualquier preventa. Las normas fueron emitidas conjuntamente por la comisión de vivienda y construcción de la ciudad, su oficina de planificación y recursos naturales y su regulador financiero.
Las preventas, conocidas en China como venta “sobre plano”, permiten a los promotores recaudar dinero de los compradores mucho antes de que una vivienda esté terminada. Ese efectivo ha financiado históricamente la construcción del propio proyecto que se vende, y a menudo también del siguiente. El modelo impulsó décadas de rápido crecimiento urbano, pero también dejó expuestos a los compradores cuando los promotores se quedaron sin dinero y las obras se paralizaron. La respuesta de Tianjin es exigir un avance físico visible antes de que cambie de manos cualquier dinero y mantener ese dinero bajo estricta vigilancia.
El nuevo régimen somete los ingresos por preventa a una supervisión total y de todo el proceso. En lugar de permitir que los promotores dispongan libremente de los pagos de los compradores, los fondos se monitorean a lo largo de la vida del proyecto, vinculados a hitos de construcción. Solo después de que un proyecto supere las inspecciones de finalización —con agua, electricidad, gas, calefacción y otras instalaciones de apoyo listas y certificadas— puede liberarse el dinero de la manera habitual, según la política.
El momento refleja un cambio más amplio. Las autoridades chinas han pasado los últimos años tratando de reconstruir la confianza en la vivienda haciendo que los promotores terminen lo que empiezan y reduciendo la dependencia de los depósitos de los compradores como fuente de financiamiento. Ciudades de todo el país han experimentado con cuentas de depósito en garantía, liberaciones por fases y, en algunos casos, requisitos de vender solo viviendas terminadas. Las normas de Tianjin se enmarcan en ese marco nacional, aplicándolo con particularidades locales.
Para los promotores, el cambio eleva el listón. Coronar un edificio antes de venderlo implica más capital inicial y ciclos de efectivo más lentos, una carga que favorece a las empresas más grandes y mejor financiadas y presiona a los actores más pequeños. Los analistas sostienen desde hace tiempo que este tipo de disciplina es necesaria pero dolorosa, porque obliga al sector a pasar de un modelo de alta rotación impulsado por la deuda a algo más cercano a la manufactura ordinaria: construir primero, vender después.
Para los compradores comunes, el atractivo es evidente. Las historias más dolorosas de la recesión inmobiliaria china han sido las de familias que pagaron apartamentos que nunca les fueron entregados. Al exigir un avance de construcción visible y bloquear su dinero, Tianjin pretende que eso sea mucho más difícil de ocurrir. Las normas también dan a los compradores una idea más clara de lo que están pagando, ya que el edificio que ven es el edificio que reciben.
La política no es una prohibición de las preventas. Es un endurecimiento, y deja margen para que los proyectos sigan vendiendo de forma anticipada siempre que cumplan las nuevas condiciones. Aun así, su mensaje es claro: la era en que una oficina de ventas y una maqueta reluciente bastaban para desbloquear el dinero de los compradores se está desvaneciendo. Tianjin, como otras ciudades chinas, apuesta a que un financiamiento de la vivienda más lento y transparente será en última instancia más estable, y a que la confianza, una vez reconstruida, vale más de lo que jamás valió la velocidad.