तियानजिन ने घर खरीदारों की सुरक्षा के लिए प्री-सेल नियम कड़े किए
उत्तरी चीन का प्रमुख बंदरगाह शहर तियानजिन ने डेवलपर्स के लिए घर बनने से पहले बेचने के तरीके पर नए नियम पेश किए हैं, जिससे उस प्रथा को कड़ा किया गया है जो लंबे समय से चीनी रियल एस्टेट की फंडिंग का केंद्र रही है। नीति के तहत, जिन आवास परियोजनाओं के भूमि-उपयोग अधिकार 28 अगस्त 2026 के बाद घोषित होंगे, उनमें कोई भी प्री-सेल शुरू होने से पहले हर इमारत का मुख्य ढांचा पूरा होना जरूरी है। ये नियम शहर के आवास एवं निर्माण आयोग, उसके नियोजन एवं प्राकृतिक संसाधन ब्यूरो और वित्तीय नियामक ने संयुक्त रूप से जारी किए हैं।
प्री-सेल, जिन्हें चीन में “ऑफ-प्लान” बिक्री कहा जाता है, डेवलपर्स को घर पूरा होने से बहुत पहले खरीदारों से पैसा वसूलने देती हैं। यह नकदी ऐतिहासिक रूप से उसी परियोजना के निर्माण को वित्तपोषित करती रही है — और अक्सर अगली परियोजना को भी। इस मॉडल ने दशकों की तेज शहरी वृद्धि को गति दी, लेकिन जब डेवलपर्स के पास पैसा खत्म हो गया और इमारतें ठप हो गईं, तो इसने खरीदारों को भी जोखिम में डाल दिया। तियानजिन का जवाब यह है कि कोई भी पैसा हाथ बदलने से पहले दिखने वाली भौतिक प्रगति की मांग की जाए और उस पैसे को सख्त निगरानी में रखा जाए।
नई व्यवस्था प्री-सेल आय को पूर्ण, पूरी प्रक्रिया की निगरानी में रखती है। डेवलपर्स को खरीदारों के भुगतान से स्वतंत्र रूप से निकालने देने के बजाय, धनराशि परियोजना के पूरे जीवनकाल में निगरानी में रहती है और निर्माण के पड़ावों से जुड़ी होती है। नीति के अनुसार, किसी परियोजना के पूर्णता निरीक्षण पास करने के बाद ही — पानी, बिजली, गैस, हीटिंग और अन्य सहायक सुविधाएं तैयार और प्रमाणित होने पर — धनराशि सामान्य तरीके से जारी की जा सकती है।
यह समय एक व्यापक बदलाव को दर्शाता है। चीनी अधिकारियों ने हाल के वर्षों में डेवलपर्स से जो शुरू किया है उसे पूरा कराने और खरीदार जमा पर फंडिंग स्रोत के रूप में निर्भरता घटाने के जरिए आवास में भरोसा फिर से बनाने की कोशिश की है। देश भर के शहरों ने एस्क्रो खातों, चरणबद्ध रिहाई और कुछ मामलों में केवल पूर्ण घर बेचने की शर्तों के साथ प्रयोग किए हैं। तियानजिन के नियम उसी राष्ट्रीय ढांचे के भीतर हैं, जिन्हें स्थानीय बारीकियों के साथ लागू किया गया है।
डेवलपर्स के लिए यह बदलाव मानक ऊंचा करता है। बेचने से पहले इमारत का मुख्य ढांचा पूरा करने का मतलब है अधिक शुरुआती पूंजी और धीमे नकदी चक्र, ऐसा बोझ जो बड़ी, बेहतर वित्तपोषित कंपनियों को लाभ देता है और छोटे खिलाड़ियों पर दबाव डालता है। विश्लेषक लंबे समय से तर्क देते रहे हैं कि इस तरह का अनुशासन जरूरी है पर कष्टदायक, क्योंकि यह उद्योग को उच्च-टर्नओवर, कर्ज से चलने वाले मॉडल से साधारण विनिर्माण के करीब किसी चीज की ओर मजबूर करता है: पहले बनाओ, बाद में बेचो।
आम खरीदारों के लिए आकर्षण सीधा है। चीन की संपत्ति गिरावट की सबसे दर्दभरी कहानियां उन परिवारों की रही हैं जिन्होंने ऐसे फ्लैट के पैसे दिए जो कभी मिले ही नहीं। दिखने वाली निर्माण प्रगति की मांग करके और उनका पैसा बंद करके, तियानजिन का लक्ष्य ऐसा होना बहुत कठिन बनाना है। नियम खरीदारों को यह भी स्पष्ट करते हैं कि वे किस चीज के लिए भुगतान कर रहे हैं, क्योंकि जो इमारत वे देखते हैं वही उन्हें मिलती है।
यह नीति प्री-सेल पर प्रतिबंध नहीं है। यह एक कड़ाई है, और यह परियोजनाओं को नई शर्तें पूरी करने तक जल्दी बिक्री जारी रखने की गुंजाइश देती है। फिर भी, इसका संदेश स्पष्ट है: वह दौर फीका पड़ रहा है जब एक सेल्स ऑफिस और चमकदार मॉडल खरीदार का पैसा खोलने के लिए काफी थे। तियानजिन, अन्य चीनी शहरों की तरह, यह दांव लगा रहा है कि धीमी, अधिक पारदर्शी आवास फंडिंग अंततः अधिक स्थिर होगी — और एक बार फिर से बना भरोसा, गति से कहीं अधिक मूल्यवान है।