中國天津收緊預售規定以保障購屋者

天津，中國北方的主要港口城市，已針對開發商在房屋建成前如何銷售推出新規，收緊這項長期以來一直是中國房地產融資核心的做法。根據該政策，土地使用權在2026年8月28日之後公告的住宅項目，必須在每棟建築主體結構封頂後才能開始任何預售。這些規定由該市住房和城鄉建設委員會、規劃和自然資源局以及金融監管機構聯合發布。

預售，在中國被稱為「賣樓花」，讓開發商在房屋完工前很久就向購屋者收取款項。這筆現金歷來為正在銷售的項目本身提供建設資金——往往也為下一個項目提供資金。這種模式推動了數十年的快速城市增長，但當開發商資金短缺、建築停滯時，也讓購屋者暴露於風險之中。天津的答案是要求在資金易手前必須有可見的實體進展，並將這筆錢置於嚴格監管之下。

新制度將預售所得置於全面、全程監管之下。資金不再讓開發商自由動用購屋者付款，而是貫穿項目生命周期進行監控，並與建設里程碑掛鉤。根據該政策，只有在項目通過竣工驗收——水、電、燃氣、供暖及其他配套設施就緒並取得認證——之後，資金才能以正常方式釋放。

時機反映了更廣泛的轉變。中國當局近年來一直試圖通過讓開發商完成他們開始的項目，並減少對購屋者定金作為資金來源的依賴，來重建人們對住房的信心。全國各地城市已嘗試託管帳戶、分階段釋放資金，以及在某些情況下要求只銷售已完工的房屋。天津的規定屬於這一國家框架之內，並以地方具體情況加以應用。

對開發商而言，這一變化提高了門檻。在銷售前封頂建築意味著更多前期資本和更慢的現金週期，這種負擔有利於規模更大、融資更好的公司，並擠壓較小的參與者。分析師長期以來一直認為，這種紀律是必要的，但也是痛苦的，因為它迫使行業從高周轉、債務驅動的模式轉向更接近普通製造業的模式：先建後售。

對普通購屋者而言，吸引力顯而易見。中國房地產低迷中最痛苦的故事，是家庭為從未交付的公寓付了錢。通過要求可見的施工進展並鎖定他們的資金，天津旨在讓這種情況更難發生。這些規定也讓購屋者更清楚地了解他們為何付費，因為他們看到的建築就是他們得到的建築。

該政策並非禁止預售。這是一種收緊，並且為項目繼續提前銷售留有空間，只要它們符合新條件。儘管如此，其訊息很明確：一個銷售辦事處和一個光鮮的模型就足以解鎖購屋者資金的時代正在消退。天津與其他中國城市一樣，押注於更慢、更透明的住房融資最終將更穩定——而信心一旦重建，其價值超過速度。