Tianjin, na China, endurece regras de pré-venda para proteger compradores de imóveis
Tianjin, importante cidade portuária do norte da China, introduziu novas regras sobre como as incorporadoras podem vender imóveis antes de construí-los, endurecendo uma prática que há muito tempo é central para o financiamento do setor imobiliário chinês. Pela política, os projetos habitacionais cujos direitos de uso do solo forem anunciados após 28 de agosto de 2026 deverão ter a estrutura principal de cada edifício concluída antes que qualquer pré-venda possa começar. As regras foram emitidas conjuntamente pela comissão de habitação e construção da cidade, sua secretaria de planejamento e recursos naturais e seu regulador financeiro.
As pré-vendas, conhecidas na China como venda “na planta”, permitem que as incorporadoras recolham dinheiro dos compradores muito antes de o imóvel ficar pronto. Esse dinheiro historicamente financiou a construção do próprio projeto que está sendo vendido — e muitas vezes também do seguinte. O modelo impulsionou décadas de rápido crescimento urbano, mas também deixou os compradores expostos quando as incorporadoras ficaram sem dinheiro e as obras pararam. A resposta de Tianjin é exigir progresso físico visível antes que qualquer dinheiro mude de mãos e manter esse dinheiro sob rigorosa vigilância.
O novo regime coloca a receita de pré-venda sob supervisão total e de todo o processo. Em vez de permitir que as incorporadoras saquem livremente os pagamentos dos compradores, os recursos são monitorados ao longo da vida do projeto, vinculados a marcos de construção. Somente depois que um projeto passa pelas inspeções de conclusão — com água, eletricidade, gás, aquecimento e outras instalações de apoio prontas e certificadas — o dinheiro pode ser liberado da forma normal, segundo a política.
O momento reflete uma mudança mais ampla. As autoridades chinesas passaram os últimos anos tentando reconstruir a confiança na habitação, fazendo com que as incorporadoras terminem o que começam e reduzindo a dependência dos depósitos dos compradores como fonte de financiamento. Cidades de todo o país experimentaram contas de custódia, liberações por etapas e, em alguns casos, exigências de vender apenas imóveis concluídos. As regras de Tianjin se inserem nesse arcabouço nacional, aplicando-o com especificidades locais.
Para as incorporadoras, a mudança eleva a régua. Concluir a estrutura de um edifício antes de vendê-lo significa mais capital inicial e ciclos de caixa mais lentos, um ônus que favorece empresas maiores e mais bem financiadas e pressiona os agentes menores. Analistas há muito argumentam que esse tipo de disciplina é necessária, mas dolorosa, porque força o setor a migrar de um modelo de alta rotatividade movido a dívida para algo mais próximo da manufatura comum: construir primeiro, vender depois.
Para os compradores comuns, o atrativo é evidente. As histórias mais dolorosas da retração imobiliária chinesa foram de famílias que pagaram por apartamentos que nunca foram entregues. Ao exigir progresso visível de construção e bloquear seu dinheiro, Tianjin pretende tornar isso muito mais difícil. As regras também dão aos compradores uma noção mais clara do que estão pagando, já que o edifício que veem é o edifício que recebem.
A política não é uma proibição das pré-vendas. É um endurecimento, e deixa espaço para que os projetos continuem vendendo antecipadamente, desde que cumpram as novas condições. Ainda assim, sua mensagem é clara: a era em que um estande de vendas e uma maquete reluzente bastavam para destravar o dinheiro dos compradores está se desvanecendo. Tianjin, como outras cidades chinesas, aposta que um financiamento habitacional mais lento e transparente será, em última análise, mais estável — e que a confiança, uma vez reconstruída, vale mais do que a velocidade jamais valeu.