Un appartamento a Pechino è sceso di 140.000 dollari in nove anni
Un breve post sul forum cinese Hupu ha circolato ampiamente questa settimana, e non riguarda nulla di drammatico. Un utente ha scritto che un appartamento di 57 metri quadrati a Pechino era in vendita a 3,69 milioni di yuan nel 2017 e ora ne chiede 2,29 milioni — un calo di circa 1,4 milioni di yuan, all’incirca il 38 percento, in nove anni. L’unico commento dell’autore del post è stato un’alzata di spalle: “Meno male che allora ho temporeggiato e non ho comprato”.
Ciò che ha trasformato il thread in una conversazione è stata una risposta sotto di esso. Un altro utente sosteneva che i prezzi degli immobili cinesi sono ancorati ai livelli del 2006 e che i redditi sono ancorati al 2003 — il che significa, a suo avviso, che sia il costo di una casa sia l’entità di uno stipendio hanno ancora molta strada da fare prima che la bolla sia completamente sgonfiata. Non ha offerto dati. Non ne aveva bisogno. Centinaia di lettori hanno riconosciuto qualcosa in quell’aritmetica.
La metà del reddito di quell’affermazione è più facile da verificare rispetto alla memoria. Nei primi anni 2000, uno stipendio mensile di 3.000 yuan era considerato una retribuzione solida e nella media in molte città cinesi. Nei quindici anni successivi quel numero è salito rapidamente: 5.000 è diventato ordinario, 7.000 o 8.000 sono diventati normali, e i redditi annuali a sei cifre hanno smesso di essere notevoli nelle città di primo livello. Lo stesso periodo ha visto i prezzi degli immobili salire ancora più rapidamente, ed è per questo che tante famiglie hanno riversato i risparmi negli appartamenti e li hanno trattati come il posto più sicuro in cui tenere il denaro.
Quell’assunto viene ora messo alla prova al rallentatore. Il mercato di Pechino non sta crollando — il volume delle transazioni è esiguo, i venditori sono riluttanti a tagliare i prezzi pubblicamente, e molti proprietari semplicemente aspettano. Ma il divario tra ciò che le persone hanno pagato al picco e ciò che gli acquirenti sono disposti a offrire oggi è diventato impossibile da ignorare, soprattutto per le famiglie che nel 2016 o nel 2017 si sono indebitate fino al collo per comprare con un grosso mutuo.
La psicologia conta quanto il prezzo. Per due decenni, comprare una casa in una grande città cinese è stato considerato la decisione finanziaria più affidabile che una famiglia potesse prendere — il fondamento di un matrimonio, dell’istruzione di un figlio e della pensione. Quando quella convinzione si indebolisce, la spesa cambia: i giovani affittano più a lungo, rimandano i matrimoni e mettono i soldi in viaggi, animali domestici e hobby invece che nell’anticipo. I settori del mobile, degli elettrodomestici e della ristrutturazione lo sentono per primi.
I proprietari più anziani leggono gli stessi numeri in modo diverso. Per chi ha comprato un appartamento a Pechino nel 2005, anche un calo del 38 percento rispetto al picco del 2017 lascia comunque un grande guadagno. Il dolore è concentrato tra gli acquirenti recenti e tra le famiglie il cui intero patrimonio netto è un appartamento in una sola città.
Nessuno sa dove sia il fondo. Ciò che il thread di Hupu ha davvero catturato è un cambiamento di tono: un decennio fa, la battuta riguardava chi aveva esitato e perso il boom. Oggi la battuta riguarda chi ha esitato ed è stato salvato da quell’esitazione. Questa inversione, più di qualsiasi singolo prezzo di listino, è ciò a cui le famiglie cinesi si stanno silenziosamente adattando.