Een appartement in Peking daalde in negen jaar met 140.000 dollar
Een kort bericht op het Chinese forum Hupu circuleert deze week volop, en het gaat niet over iets dramatisch. Een gebruiker schreef dat een appartement van 57 vierkante meter in Peking in 2017 te koop stond voor 3,69 miljoen yuan en nu 2,29 miljoen yuan vraagt — een daling van ongeveer 1,4 miljoen yuan, ruwweg 38 procent, in negen jaar. Het enige commentaar van de plaatser was een schouderophalen: “Gelukkig heb ik toen getreuzeld en niet gekocht.”
Wat de thread in een gesprek veranderde, was een reactie eronder. Een andere gebruiker betoogde dat de Chinese huizenprijzen verankerd zijn aan het niveau van 2006 en dat inkomens verankerd zijn aan 2003 — wat volgens hem betekent dat zowel de kosten van een huis als de hoogte van een salaris nog een lange weg te gaan hebben voordat de bubbel volledig is leeggelopen. Hij gaf geen data. Dat had hij niet nodig. Honderden lezers herkenden iets in die rekensom.
De inkomenshelft van die bewering is gemakkelijker aan het geheugen te toetsen. Begin jaren 2000 werd een maandsalaris van 3.000 yuan in veel Chinese steden als een solide, modaal loon beschouwd. In de daaropvolgende vijftien jaar steeg dat aantal snel: 5.000 werd gewoon, 7.000 of 8.000 werd normaal, en zescijferige jaarinkomens waren in eersteklas steden niet langer bijzonder. In dezelfde periode stegen de vastgoedprijzen nog sneller, waardoor zoveel gezinnen hun spaargeld in appartementen stopten en ze behandelden als de veiligste plek waar geld kon staan.
Die veronderstelling wordt nu in slow motion op de proef gesteld. De markt van Peking stort niet in — het transactievolume is dun, verkopers zijn terughoudend om prijzen publiekelijk te verlagen, en veel eigenaren wachten simpelweg. Maar de kloof tussen wat mensen op het hoogtepunt betaalden en wat kopers vandaag willen bieden, is onmogelijk te negeren geworden, vooral voor huishoudens die zich in 2016 of 2017 uitstrekten om te kopen met een grote hypotheek.
De psychologie doet er net zo veel toe als de prijs. Twee decennia lang werd het kopen van een huis in een grote Chinese stad beschouwd als de meest betrouwbare financiële beslissing die een gezin kon nemen — de basis van een huwelijk, de schoolopleiding van een kind en het pensioen. Wanneer dat geloof verzwakt, verandert de besteding: jongeren huren langer, stellen bruiloften uit en steken geld in reizen, huisdieren en hobby’s in plaats van aanbetalingen. De meubel-, apparaten- en renovatie-industrie voelen het als eerste.
Oudere eigenaren lezen dezelfde cijfers anders. Voor iemand die in 2005 een appartement in Peking kocht, laat zelfs een daling van 38 procent vanaf een piek in 2017 nog een grote winst over. De pijn is geconcentreerd bij recente kopers, en bij gezinnen wier hele nettovermogen één appartement in één stad is.
Niemand weet waar de bodem ligt. Wat de Hupu-thread echt vastlegde, is een verschuiving in toon: een decennium geleden ging de grap over mensen die aarzelden en de boom misten. Vandaag gaat de grap over mensen die aarzelden en daardoor gered werden. Die omkering, meer dan welke individuele vraagprijs dan ook, is waar Chinese huishoudens zich stilletjes aan aanpassen.