Un lotto da 181 milioni di yuan su un'isola e il salvataggio accanto
Il 4 novembre l’ufficio delle risorse naturali di Zhuhai ha pubblicato un avviso che propone di riprendere un lotto alberghiero di 65.700 metri quadrati a Jin Tang Bay, sull’isola di Da Wan Mountain nel distretto di Wan Mountain della città, per circa 181 milioni di yuan. L’utilizzatore del terreno indicato è una controllata di Zhuhai Huafa, uno degli sviluppatori dietro alcuni dei maggiori progetti immobiliari e infrastrutturali della regione.
È la tempistica a richiamare l’attenzione. L’avviso di riacquisto e un pacchetto di sostegno regionale da centinaia di miliardi di yuan sono emersi lo stesso giorno, così un singolo appezzamento sull’isola del valore di circa 181 milioni di yuan è finito nello stesso ciclo di notizie di uno sforzo molto più ampio per stabilizzare il settore immobiliare. Per quanto piccolo, il lotto offre un esempio limpido di come i terreni inutilizzati vengano rimossi dai bilanci degli sviluppatori.
L’appezzamento in sé è insolito. L’isola di Da Wan Mountain si trova nell’arcipelago di Wanshan al largo della costa di Zhuhai, un gruppo di isole nell’estuario del Fiume delle Perle noto per i villaggi di pescatori, le immersioni e le gite in barca del fine settimana. Un progetto alberghiero su un’isola remota richiede un flusso costante di visitatori e collegamenti affidabili via traghetto, e la domanda di camere per vacanze può oscillare bruscamente con le stagioni e con la fiducia dei consumatori.
Quello che sta accadendo qui è la meccanica silenziosa di un riacquisto di terreni. I governi locali possono riacquistare lotti inutilizzati o bloccati dagli sviluppatori, convertendo terreni rimasti inattivi in liquidità per l’azienda e in una nuova base di pianificazione per la città. Per lo sviluppatore, è un’ennesima cessione di asset in una serie di dismissioni recenti; per Zhuhai, è l’occasione di riciclare un sito che non è stato edificato.
Il prezzo è il dettaglio da osservare. Un riacquisto a circa 181 milioni di yuan per 65.700 metri quadrati implica una cifra al metro quadrato che gli osservatori di mercato confronteranno con il costo originale del terreno e con le transazioni vicine. Se il prezzo di riacquisto è vicino a quanto pagato dallo sviluppatore, funziona come un ponte morbido; se è fortemente scontato, segnala che i governi locali stanno privilegiando i propri bilanci rispetto al sollievo degli sviluppatori.
Per i lettori globali, il contesto più ampio è che la flessione immobiliare cinese ha lasciato molti sviluppatori con terreni che non possono finanziare né edificare. I riacquisti sono uno degli strumenti sperimentati per smaltire tale inventario senza forzare svendite. Sono lenti, negoziati lotto per lotto, e la loro scala dipende da quanto denaro gli enti locali possono permettersi.
Zhuhai è anche un caso di prova utile perché non è una città di primo livello. Si trova nella Greater Bay Area del Guangdong, vicino a Macao e Hong Kong, e ha fatto affidamento su turismo, manifattura e traffico transfrontaliero. Un lotto alberghiero su un’isola è una scommessa sulla domanda di svago che deve competere con resort più recenti e con viaggiatori che ora prenotano soggiorni più brevi ed economici.
Il prossimo segnale è se l’avviso di riacquisto diventerà una transazione completata e a quale prezzo finale. Se Zhuhai e altre città continueranno a convertire lotti inutilizzati in liquidità a un ritmo costante, il meccanismo potrebbe diventare una parte routine del modo in cui gli sviluppatori cinesi riducono i loro bilanci. Se le operazioni si bloccheranno o i prezzi saranno molto inferiori alle aspettative, il lotto sull’isola sarà ricordato meno come un salvataggio e più come un indicatore di quanto sia difficile smontare un boom immobiliare.