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摩天大樓使用壽命65年? 100米更合適

經濟效益與政績主導下的中國摩天大樓的高度與數量正以幾何級數增長著。

現在,總高度632米的上海第一高樓正以每7天一層的速度悄然拔地而起,到2014年,陸家嘴地區將出現一棟嶄新的摩天樓和金茂大廈、環球金融中心分庭抗禮。而號稱“華中第一高樓”的606米的武漢綠地中心以及深圳市的660米的平安國際金融中心正緊隨其後。更多規劃中的摩天大樓也在擇機而出。

據“2011中國摩天城市排行榜”調查指出,當今中國正在建設的摩天大樓總數已超過200座,這一數量相當於今天美國同類摩天大樓的總數。而未來3年,平均每5天就有一座摩天大樓在中國封頂。5年後中國的摩天大樓總數將超過800座,達到現今美國總數的4倍。

從經濟學角度看,超高層建築對於推進地區經濟發展,帶動周邊交通建設及旅遊、酒店業發展都有非常積極的作用,這正是權力主導開發的誘因。然而,超高層建築所引發的城市峽谷效應、光汙染以及致地表不堪重負陸地沉降等問題也在逐漸顯示;在微觀層面,如果沒有足夠的財力、人力,更是無法駕馭超高層建築這個龐然大物;稍有懈怠,潛在風險將會演變為現實的“資本黑洞”。甚至有可能演化為“勞倫斯魔咒”。

因此,世界很多國家對摩天大樓開發持越來越謹慎態度,城市人口已達70%以上、都市化結構早已成熟的西方發達國家已很少大規模發展超高層建築。

那麼,對於處於大規模城市化發展才20多年的中國的超高層建築而言,其未來之路是一步步走向為自己設置的經濟效益與環境保護背離下的魔咒中,還是“放低身段”走西方發達國家之路?在能源緊缺、環境保護愈發重要的今天,後者不失為一劑良策。

身份的象徵

這一股從芝加哥吹向全世界的超高層建築之風如今正在中國盛行。

實際上,超高層建築對於城市來說,不僅有利於提高土地利用價值,降低城市市政設施投入;是城市經濟發展水平的度量衡,更是城市身份和地位的彰顯,其作用就如帝國大廈之於紐約、埃菲爾鐵塔之於巴黎,是城市的品牌和榮光。因此,中國一二線城市不斷刷新著新地標建築的高度。

“但卻迷失了方向,與市場經濟規律發展脫節。”北京一位長期從事建築規劃設計的人士指出。

根據世聯地產研究分析,超高層建築與城市GDP相關,當GDP達到3000億元以上,超高層開始出現;6000億元以上會大量湧現。

事實是,中國某些城市提前透支了這一地標性建築的價值,一些並不具備“摩天大樓”消費力的城市,比如海口、昆明、防城港、南寧、東莞等開始規劃興建頂級摩天大樓。廣西防城港市計劃要興建528米的亞洲國際金融中心,高度超過上海的環球金融中心,但防城港的城市人口卻還不足100萬;還有在“中國城市規劃摩天建築總量排行”中,GDP總量剛破1000億元的貴陽,也規劃了17座摩天大樓,在全國居第5位。

它們後面是更多前仆後繼的跟進者。

“超高層建築的集體性開發體現的主要是一些城市主政者的偏好,不少地方政府在摩天大樓建設上甚至存在攀比行為,盲目上馬。”上述建築規劃設計人士表示。

這樣永無止境甚至於盲目的高度競賽,對於城市景觀和城市整體發展會帶來可怕的後果。

首先摩天大樓會引起城市峽谷效應。城市峽谷效應是指由於幾何效應,高層建築尤其摩天大樓的玻璃幕牆會吸收、反射大量陽光,導致周圍的溫度比其他區域更高。其次,摩天大樓會導致光汙染,會誤導遷徙的鳥類,使它們在夜間也繼續飛行而精疲力竭,或不小心撞到夜間大樓的霓虹燈上而導致死亡,影響生物鏈。在美國,每年有上萬只鳥類因此而死。再次,地表會不堪負荷陸地沉降。過去10年來上海經濟起飛過程中興建的摩天大樓,令上海地表已不堪負荷,陸地沉降現象日益嚴重,平均每年下沉1.5釐米,已經影響到地鐵和高樓建築的結構。如果不及時補救,半世紀後上海就會成為“下海”。上海地標性建築、高420米的金茂大廈附近已下沉達6.3釐米。但是,目前仍計劃興建“全球最高”的上海世界金融中心。

100米更合適

而鉅額的投資和運營成本、高於普通建築的危險係數也給投資者們帶來了極大的挑戰。

以金茂大廈為例,這座420米高的建築,建造投資幾乎達到了每平方米2萬元,而每天的運營成本就是100萬元左右。它有著長達470公里的水管,各類電纜、電線的總鋪設長度是1135公里,差不多相當於從上海到北京的鐵路的長度。水電、消防、暖通等基礎裝備,在超高層建築這樣的龐然大物裡,超乎想像地繁雜,這也意味著相應的管理工作也是驚人地繁重和瑣碎。正如一位金茂集團的管理負責人曾說過的,沒有一個人能對金茂1.41萬隻各類閥門瞭如指掌。

一般認為,摩天大樓的使用壽命是65年,它的維護費用是一般建築的3倍。這樣算來,金茂大廈的維護費用將約為237億元,差不多是建設費用的4.5倍左右。沒有足夠的財力和先進的管理水平,根本無法駕馭這樣的“龐然大物”。

廣州“世界第二高樓”預計超過600米高的“鑽石大廈”的總投入將超過60億元,以目前的資金回報率來看,收回成本預計需要20年時間。

“再高的摩天大樓在建成後都必須有實體企業、高級白領的入住,必須有實際的市場來支撐,而中國的摩天大樓實體企業參與較少,可能存在經營的風險,也面臨著過度投資的風險。”“2011中國摩天城市排行榜”的研究者指出。

因此,有建築學家認為,高度超過300米的摩天大樓已經失去節約用地的經濟意義。從建築學的角度來講,100米以下的建築更經濟實惠。

實際上,歐洲許多國家早已掌握了摩天大樓的建築技術,但目前絕大部分新建築並沒有向高空發展,而是著重改進內部佈局,使其現代化和智能化。比如法國巴黎中心城區延續至今的奧斯曼式建築。上世紀60、70年代,隨著人口增長,巴黎城市建築空間必須拓展,高209米的蒙帕納斯大廈就是在那時建成。但建成之後發現,整個城市的歷史均被這個大廈破壞了。在民眾的要求下,巴黎於1977年頒佈法令,規定市內新建樓房限高37米,歷史性建築附近的新建築則限高25米。於是今天的巴黎中心城區,除了埃菲爾鐵塔、凱旋門、聖心教堂、方尖碑等傳統地標建築和蒙帕納斯大廈,幾乎沒有高層建築。也因此,巴黎保持了“藝術之都”的原貌,古老的面貌得以保持,整個城市便是個藝術品,每年因此也獲得了巨大的旅遊經濟效益。

(本文來源:中國房地產報 )

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