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一個四線縣城的真實樓市

今天是假期結束後開工第一天,希望大家能夠收拾心情,準備新一年的戰鬥,祝大家開工大吉!

和大家說說這個小長假我在幹嘛,有一件比較重要的事情就是我去縣城找了一些當地的操盤手聊天了。這事日常因為我在上海,能夠溝通接觸的機會比較少,但是某種維度上卻是如今大量用戶關注或者困惑的地方。

三四線城市的房產購買邏輯,很多時候會被誤解誤會,很多在一線城市的地產人認為用大城市的方式去降維打擊一定成功,很多在一線城市工作的購房者會有很多大城市的標準去看待縣城房產,某種程度上這些都是錯的。

今天和大家聊聊我的一些感受。

01

核心區只在小範圍的三縱三橫

對於小縣城,很多人都會說縣城裡比較溫暖,因為互相之間大家都認識。這種話翻譯成相對冰冷的房地產語言就是:人口基礎單薄且絕對聚合。

所以從地段角度來說,縣城的核心區非常非常小,基本就是概念中的三縱三橫六條馬路。而且這個城市的地段價值就分為兩種,一種叫這裡,一種叫其他。

核心區只在小範圍的三縱三橫,不存在所謂的車行五分鐘的概念,不存在什麼CBD\CLD各種概念。

而且對於縣城而言改變也是很難的一件事,這本質上是因為縣城的人口基礎恆定,所以城市也就沒有擴張的動力。很多時候人為的擴張反而會起到反作用,比如我老家把老城裡唯一一個新華書店搬到了3公里外,也徹底斷了大家看書的念想。

那麼有沒有再造新核心的可能?有的,但是打造的模式也和大城市的不一樣,小縣城看什麼,一看有沒有餐飲、二看有沒有兒童遊玩和教育、三看有沒有電影院、四看有沒有大型的超市、五看有沒有重點幼兒園和小學(注意,初中高中什麼已經不算了,要看重點都把人送到外地了),這些對於縣城來說就是消費升級,什麼政府在哪裡啊,路修到哪裡了,百貨在哪裡都不管用。

以上五個聚合了三個,再配合一個成熟的社區,那麼有可能成為縣城的下一個核心。

另外需要強調的是,縣城不相信概念,只相信眼見為實。我看過太多自以為是的開發商,在開發綜合體的時候對待商業只做概念然後瘋狂的賣住宅,最後都被市場打的灰頭土臉的。

縣城裡的房地產開發到底需要什麼樣的產品?

縣城不需要別墅,縣城不需要洋房,縣城的房子需要比較好的綠化率,小區經得起逛;需要有圍牆,證明自己的房子和以前的老破小不一樣;需要物業管理,讓人感覺自己小區又被管理的感覺;需要車位,因為以前都是停路邊;最好電梯出來就一戶,這會讓人感覺電梯這塊面積可以隨便用,住戶會爽翻天。

而戶型上我發現了,縣城不需要兩房,三房是低配,四房是剛需。

02

縣城只有一個一手房

另外,我發現一個很有趣的顯現,就是縣城只有一個一手房。

什麼意思,不是說一個地方只能有一個一手房開發,而是同一時間只有最好的那個一手房才能在市場中存活。

對於縣城的住戶來說,他們從來不會為居住而煩惱,家裡哪怕生上5個小孩也住的綽綽有餘。但是他們是卻希望過上更好的生活。

所以如果讓他們想要買房,要麼就買最好的那個,要麼就不買,沒有退而求其次的選擇。

這也是為什麼碧桂園可以在這麼多縣城裡所向披靡,我們可以想想碧桂園交付的產品,特別大的小區,小區內一望無際的綠化,感覺特別好的物業,感覺特別好的精裝修……這些都是縣城住戶之前生活環境裡感受不到的。而且碧桂園一拿就拿特別大的地一開發就是三五年,直接把其他競爭對手幹趴下了。

這就是縣城的開發邏輯:大樹底下,寸草不生。

所以這也直接導致縣城裡破碎的房價體系。過年的時候,我在老家看盤,一個核心區的一手項目,價格是1.4萬左右,邊上的二手房,五千。

就是這麼赤裸裸。

而且很奇怪的是,這樣的定價體系會一直保持下去,縣城裡最好的房子三五年裡永遠1.4萬,邊上的二手房永遠五千。因為本質上他們代表著兩類客群,而且只有居住屬性。

未來只有這個縣城真正意義上融入了大都市城市圈的發展之後,房價才會進入到年均穩定增長的邏輯裡,而這樣的增長只限於商品房開發的那些產品,那些五千的二手房會被排擠到租賃領域而沒有交易的價值。

然後我會和我的小鎮青年朋友說,要麼不買,要買就買最貴的那個。

所以在老家會有一個很有趣的現象,就是一旦有好的項目開盤,你會發現有半個城的人都去了。小縣城的凝聚力是超乎想象的,在買房這個環節也同樣如此。

我媽在買自己的那套商品房的時候就和我說了兩句話:第一句,我從來沒見過房子是這樣買的。第二句,居然這麼多親戚也買在了這裡。

03

返鄉置業唯二的理由

回家的時候,我想不少朋友都會看到,家裡的樓盤都在打返鄉置業的廣告,問我要不要買。

我的結論其實挺簡單的,有兩種情況下,在異地奮鬥的你是可以在老家買一套房子的。

第一種希望給爸媽改善生活的,過去的老房子不能給他們更好的生活,而你不在也使得家庭更加的孤單,那麼可以換一個熱鬧點的小區,讓他們可以住的更開心。

第二種,在外地工作但是找了老家或者老家附近的男女朋友,那麼也可以買一套。對於長輩來說,這是證明你混的還不錯的一個重要方式,如果想要結婚生娃,不論這套房子住不住,都可以買一套。

另外也有人問我買了之後小鎮房價走勢,其實只有兩種情況下會有明顯的提升,第一種撤縣並市,城市的公共配套集中統一的提升,第二種納入某一都市圈範圍內人口流動突然密切,不然房價一直會保持溫和的狀態。

還有,在小鎮買房的時間點也挺重要的,因為市場的不健全,所以很多一手樓盤的定價其實挺隨意的,人多了就會漲人少了折扣優惠就比較多,所以如果覺得需要想要,最少錯開所謂的高峰期。

什麼高峰期?比如重要商場開門的時候、返鄉高峰的時候,反正熱鬧的時候定價就越會不理性,你買的價格也就會高很多。

04

縣城裡沒有貸款,縣城裡貸不起款

我曾經很好奇,不少我的小夥伴包括長輩買房都不喜歡貸款,或者貸的額度都非常少。我看到他們經常會說,不對啊,最合理的應該是用足槓桿向銀行借錢啊。但是瞭解之後才知道縣城的收入模式的不同。

在縣城,除了公務員和老師護士這樣的職位,大部分經商貿易或者自己開個小店的,一來沒給自己做什麼社保,二也沒有穩定收入,來錢都是一陣一陣的。另外對於他們來說日常有一筆比較大的收入,城鎮戶口的有棚改,農村戶口有集體宅基地轉讓,這些讓他們基本上讓他們可以拿到一整筆的錢。

另外,浙江人不少應該知道,在民間有一種資金互助方式叫做會,大概是十個人圍成一個圈,每半年固定輪著給其中一個錢,最先拿到錢的隨後也要給後拿到錢的本金和利息,周而復始每半年總有一個人可以拿到十個人湊在一起的整筆錢。依賴這種特殊的種群信用體系幫助需要用錢的人最早拿到錢,不需要用錢的人最後但是拿到本金和最多的利息,這種方式很多時候成為他們代替儲蓄的方式。

所以在這樣前提下,基本上用戶都傾向於“湊一筆錢”買房而不是貸款買房。

所以在縣城裡的銀行和其他地方的不太一樣,一線城市都是鼓勵給你信用卡,鼓勵給你放貸,縣城裡的基本都是吸引你的存款,努力讓你在他那邊存更多的錢。

05

縣城裡最獨特的兩種房地產產業

縣城裡發展的最好的房地產模式,可能出乎你的意料,就是養老產業。

這也是我無意間發現的,我和我的一些發小在一個咖啡館裡聊好天之後我問他去哪裡,他說了句:我去見我奶奶。沒想到的是,隨後他去的是一個養老院。

我算是去過上海不同類型的養老院的,在我老家能夠看到這樣設備齊全軟硬件兼顧的養老院,說實話滿讓我意外的。

我打聽了一下,居然一場難求,而且價格都還不便宜。

其實仔細想想,在縣城或許更有孵化養老產業的土壤,縣城如今面臨最重要的問題就是勞動力的外流,勞動力外流之後,年輕群體更加“迫切”的希望自己的長輩可以有人照顧以及過得更好。這種迫切程度往往要勝過一二線城市,從而成為硬剛需。

另外也說說縣城裡的商業地產,我們做房地產的一直都會吐槽萬達廣場的千篇一律,但是你別說,很多小縣城裡還真沒有。

但是這樣的綜合體形式卻恰恰是當地居民所需要的,因為在他們眼裡的消費升級就是1、用大超市代替菜場;2、用飯店代替排擋;3、有咖啡館滿足裝逼;4、有遊樂場滿足小孩玩樂。這些構成了小鎮居民商業消費的全部。

這次我回家,看到新城在老家開的一個吾悅廣場,一開業就火爆。仔細看邏輯,其實就是做了一個迷你年輕版本的萬達廣場,然後把這些東西裝進去,僅此而已,但是全部擊中小鎮青年的所有需求。

所以這樣的碰撞會產生一些很有趣的場景。

比如廁所還算時髦的配上了這樣的烘乾機的上方,也會有這樣很有地方特色的口號標籤。很多時候這就是三四線商業地產的戰爭,需求就在那裡了,就看你願不願意去。

正是因為這樣的供給差,也讓大量的山寨品牌有了孵化的空間。但是某種程度上我是支持這樣的山寨,因為畢竟解決了市場需求。而且他們的存在也會讓更多商業品牌重視這樣的市場。

另外有趣的一點,小鎮的商業的價格可以賣到很高,4萬以上都能夠被市場接受,但同樣死鋪也特別多,放在手裡一毛錢不值的也有,這些多半是當年被開發商忽悠的冤大頭。

06

最後我說說四線縣城的房地產未來

在我眼裡,這裡的房地產正在經歷自己獨特的商業閉環,市場容量極小能級也不大,但是用戶和購買力給這個產業樹立起一個極強的壁壘,指望這個圓環內膨脹以及放大,這個的可能性不大。

但是這個圓環內部也同樣在迭代和循環,比如從以前的自建房到商品房,消費升級後對商業地產的更多要求等等。

同樣不可忽視的是縣城百姓的購買力正在提升,城鎮化同樣給到他們絕大程度的紅利,以前這些購買力都在其他區域釋放,比如浙江人都去買杭州的房子以及東南亞的房子,如今這些購買力正在迴流。

但是迴流之後依然需要面對的現實就是市場容量依然很小,商品住宅和商業地產大概只有一兩家可以盈利。指望百花齊放是不可能的,一家人贏走所有的市場是大概率事件。

07

北上廣不相信眼淚,我兜了一圈發現,小縣城其實也不相信。

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